L'article 552 du Code Civil en questions


Les difficultés de Victor, dit Monsieur l’Imprudent, ont commencé il y a quelques mois, lorsqu’il s’est rendu acquéreur d’un troglo dans le village de Trootaupe, (quelque part en France). Le voilà donc propriétaire du domaine de la Fosse de la Taupinière du Pin et de toutes les tracasseries auxquelles il ne s’attendait pas. Il y a eu les entrées de caves appartenant à son voisin Marcel Trognon, les questions de bornage, la position du domaine public, la division en volumes, les servitudes... Et voilà que notre Victor déprime ! Alors, il s’en retourne chez son géomètre-expert préféré, William Branly, histoire de lever ses angoisses.


Rendez-vous "troglos", suivi d'entretiens. "Alors, William, ce fameux article 552?"

WB : Bonjour Victor, oui, cet article dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre "Des servitudes ou services fonciers". Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. Cela signifie essentiellement que le propriétaire d'un terrain est aussi propriétaire de tout ce qui se trouve au-dessus et de ce qui se trouve au-dessous de la surface du terrain.
Ainsi, en particulier, ce propriétaire peut s'opposer à ce qu’au-dessus de son terrain un autre propriétaire édifie un ouvrage qui empiéterait au-dessus de son terrain.
 
V : Parce que, William, dans la parcelle x, vous savez au-dessous du bois qui appartient au Marcel, mes caves, je vais y faire des travaux de confortement. Elles sont bien à moi, j’ai des preuves et des témoignages!
 
WB : Tout doux, Victor, tout doux, ne vous emballez pas!, lui répond William, en la matière, contrairement à un bien en surface (au sol), la propriété d’une cavité souterraine ne peut pas être prouvé par tout moyen (témoignage, impôts locaux, début de possession, travaux de confortement, d’aménagement,…). La jurisprudence retient uniquement la prescription acquisitive ou le titre de propriété. Malheureusement, le titre de propriété est souvent trop imprécis dans la description de la cavité souterraine pour pouvoir prétendre la revendiquer.
 
 
V : Mais n’étant pas propriétaire de ce foutu bois au-dessus, qu’il n’entretient pas, d’abord, c’est moi qui taille et retaille chaque hiver! Et comment prouver que je suis propriétaire des caves en dessous du bois? Par la prescription acquisitive?
 
WB : Oui Victor, il reste donc la prescription acquisitive mais celle-ci est difficilement recevable en matière de cavités souterraines. En effet, l’article 2261 du Code Civil précise que ‘Pour pouvoir prescrire, il faut une possession  continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». Ainsi, la jurisprudence considère qu’une cavité souterraine est difficilement prescriptible car elle n’est pas « publique », c’est-à-dire que l’on occupe le bien de façon cachée sans être vu depuis la rue (occupation clandestine).
 
V : C’est bien compliqué tout cela! Que faire? Ce bois au-dessus, il y vient jamais, c’est qu’un tas de foutus ronces!
 
WB : Bien Victor, je vous conseille deux choses :
  • la première c’est de se rendre propriétaire au-dessus de la cavité souterraine dans la mesure du possible. Essayez d’acheter à Marcel le bois au-dessus : vous serez tranquille.
  • La deuxième, si vous ne pouvez pas vous rendre propriétaire du dessus, nous sommes dans le cas d’une imbrication. Contactez-moi, en tant que géomètre-expert, spécialisé dans les cavités souterraines, il existe des solutions avec l’accord des deux propriétaires (dessus et dessous), comme la division en volumes.
 
Voilà cher Victor, vous savez ou me joindre...
 
Sujet réalisé avec la collaboration de
SCP Lecouteux Branly Lacaze
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L'article 552 du Code Civil en questions


Rédigé par Patrick Edgard Rosa le Mardi 13 Novembre 2012 à 06:43 | Lu 1246 fois