Monsieur l’Imprudent et les troglos (1)


La rubrique “troglo reglo” est destinée à vous apporter toutes informations sur les aspects juridiques ou réglementaires concernant vos demeures troglodytiques. Plusieurs spécialistes interviennent régulièrement pour nous éclairer sur tel ou tel sujet.
Ainsi nous avons fait appel au cabinet Lecouteux-Branly-Lacaze, géomètres-experts fonciers qui exercent la double compétence de juristes et d’ingénieurs pour la garantie foncière et qui interviennent souvent en milieu troglodytique. Et c’est ainsi qu’est né le personnage de Victor l'Imprudent, victime d’un certain nombre de mésaventures.


Monsieur l’Imprudent et les troglos (1)

Monsieur l’Imprudent et les troglos (1)
Les aventures de Victor, dit Monsieur l’Imprudent, débutent par l’acquisition d’un troglo dans le village de Trootaupe, quelque part en France. Il a réalisé son achat auprès d’un notaire et brandit fièrement son acte de propriété flambant vieux, le déclarant propriétaire du domaine de la Fosse de la Taupinière du Pin. Fier comme Artaban, il rentre dans l’unique café, devant l’église de Trootaupe et offre une tournée générale.
Le temps passe.  Avec ardeur, Victor l’Imprudent entreprend toutes sortes de chantiers de restauration de son vaste ensemble troglodytique : et que je te sécurise le talus situé à l’est, et que je fais poser une splendide voûte de soutènement à l’entrée des caves situées à l’ouest...
Tous les soirs , il se rend au café de la Place où s’échangent les petits faits quotidiens des uns et des autres. Et ce soir là, il rencontre Marcel Trognon, son voisin propriétaire de deux hectares. Et là, il apprend que l’entrée des caves qu’il a sécurisées est sur la propriété du voisin. Ce dernier lui fait part de son droit et le remercie pour les travaux réalisés : “t’inquiète pas Victor, on a qu’à laisser les choses en l’état”, avec un sourire mi figue - mi raisin. Dès le lendemain, il prend contact avec son notaire, puis un avocat, qui le dirigent finalement sur un géomètre expert de Saumur, Lecouteux Branly Lacaze. Là, la surprise est totale : “mais, l’acte notarié, le cadastre?... je suis propriétaire...!
Et bien non, Monsieur Victor l’Imprudent!

Leçon n° 1 : La propriété et le cadastre

Monsieur l’Imprudent et les troglos (1)
"Mais je suis propriétaire!"
La plupart des actes de propriété ont une désignation des cavités souterraines, des habitations troglodytiques succintes, issues des actes précédents. Ainsi dans de nombreux cas, on ignore le véritable propriétaire de ces cavités souterraines. En toute bonne foi, des occupants de cavités souterraines réalisent des travaux en étant persuadés d’être propriétaires.
Et il se trouve que Marcel Trognon possédait un acte de propriété datant de 1895...

"Mais le cadastre!"
La base originelle du plan cadastral est fiscale. Il n’apporte aucune garantie juridique sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles.
Pour autant, il existe 3 exceptions :
Les parcelles remembrées issues d’un aménagement foncier. En effet, ces parcelles sont issues d’un procès-verbal de remembrement qui garantit le périmètre et la superficie.
Les parcelles issues d’un lotissement. Ces parcelles sont garanties dans leur limite et leur superficie.
Les parcelles issues d’une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté). Ces parcelles sont garanties dans leur limite et leur superficie.
En dehors de ces cas, l’achat d’une parcelle bâtie ou non bâtie reste aléatoire dans son contenu.
Cette situation est encore plus criante en matière de cavités souterraines.
Le plan cadastral (en deux dimensions) ne prévoit pas de représentation des cavités souterraines, hormis sommairement pour les entrées.
Ceci est d’autant plus vrai en cas de superposition de cavités souterraines.
 
Gros Jean comme devant, Victor rentre chez lui, pour le moins penaud.
En cas d’achat d’une cavité souterraine, d’une habitation troglodytique, seul le géomètre- expert spécialisé peut vous assurer les limites de votre propriété dans le tréfonds...
 
Victor l'Imprudent n’est pas au bout de ses peines... à suivre.

Petit lexique

Cadastre : Bien que les dictionnaires de français appellent cadastre un document dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire, le terme cadastre s’applique aussi parfois aux systèmes informatisés ayant le même objet, à l’organisation chargée de maintenir ces documents ou systèmes d’information ou même aux travaux de terrain aboutissant à la constitution de ces documents ou systèmes d’information.
 
Tréfonds : "Tréfonds" est un vocable de la langue juridique qui est peu usité de nos jours. Il désigne le volume de terre se trouvant sous la surface du sol dont une personne est propriétaire. Le mot est synonyme de "sous-sol".
L'utilisation du sous-sol fait l'objet de dispositions particulières. Il en est ainsi des règles concernant les fouilles archéologiques et des dispositions du Code minier qui règle l'exploitation du sous-sol, soit directement par l'État, soit par l'intermédiaire d'une entreprise bénéficiant d'une concession.

Sujet réalisé avec la collaboration de
SCPLecouteux Branly Lacaze
48, rue du Maréchal Leclerc BP 103
49413 saumur cedex
tel. 02 41 40 13 40
saumur@lecouteux-branly-lacaze.com


Rédigé par Patrick Edgard Rosa le Vendredi 4 Mai 2012 à 05:22 | Lu 649 fois